投資客資金出逃,引發國際買房熱潮!!!

日本政府在2013年的稅制改革大綱，已經正式發表，由於消費稅增稅，所以住宅稅制的改革內容也將明確。隨之而來的，就是購房與租房雙方的市場氛圍，也會在稅制改革前後有著巨大的變化。

現行稅制下購房與租房的負擔不相上下 
2014年4月1日，消費稅將進行第一輪的增稅。屆時增稅對購房一族來說是非常大的影響。因此，改革大綱中在消費稅增稅的同時也擴充了住宅貸款扣除的內容，以減輕購房時的負擔，目的是為緩和消費稅增稅時造成的需求提升。 
根據大綱，2014年4月1日入住的住宅，其貸款餘額上限倍增至4,000萬日圓，100年間最大可扣除400萬日元。同時，住民稅的扣除額度上限從現行的每年9萬7,500日圓上升到每年13萬6,500日元，而這兩項措施併行後，仍無法扣除的部分，將採用給付措施。給付措施的具體內容將在今年夏天進行討論，預測現金給付的可能性較高。 

那麼進入正題，『購房』和『租房』哪個好呢!? 
首先是購房的情況，3.000萬日圓的貸款利率是2.0%，35年還清（用年金支付），每月還款額大約在10萬日圓（9萬9379萬日元）。因此購買3,500萬日圓的新建公寓，首付500萬日圓及購入費用105萬日圓（購入價格的3%）後，住宅貸款10年間（1,200萬日元）償還，則10年間的總支付費用即變成了1,805萬日圓。同時加算10年間的固定資產稅等稅金及管理費、修繕儲備金…等約300萬日元，10年間支付總額合計為2,150萬日圓。

10年後將這一處公寓賣出。賣價比購買時低一成左右，以3,150萬日圓的價格出售，此時貸款餘額2,345萬日圓，銷售所得扣除126萬日圓（銷售價格的4%），還清貸款後還有679萬日元入手。再加上住宅貸款扣除最大扣出額200萬元，10年間將能夠獲利879萬日元。而將這一部分獲利從支付總額中扣除的話，購房10年間每年負擔的額度為1,226萬日元。 

反觀以租房的情況來說，以月租10萬日圓計算，10年間的租金總計為1,200萬日圓。再加上入住時的仲介手續費及禮金按照2個月份的租金計算（20萬日圓），每兩年更新契約總共四次（40萬日圓），10年間總共負擔的金額為1,260萬日元。單從試算上來看，購房和租房的負擔額不相上下。 
消費稅增稅後購房的負擔反而減輕！？ 


在2014年消費稅增稅之後的情況又是怎樣呢？用同樣的條件來計算一下吧。首先是購房，3,500萬日圓的房產，如果其中建築物價格按照2,000萬日圓（不含稅）來計算的話，8%的消費稅就有60萬日圓，因此房產總價有3,560萬日圓。.首付500萬日圓，購入費用107萬日圓（價格的3%），住宅貸款償還額為10年間1,216萬日圓（月額約10萬1,300日圓）。再加算稅金、管理費、修繕儲備金等雜費300萬日圓，總計支付額為2,123萬日圓。 

10年後賣掉房產的話，售價按減少一成計算為3,204萬日圓，此時貸款餘額2,392萬日圓，售價所得再扣除128萬日圓（售價4%），總共獲利684萬日圓。同時加算住宅貸款扣除額，此時扣除額上限提升到400萬日圓，而3,060萬日圓貸款最大的扣除額為10年270萬日圓，這樣10年間總獲利954萬日圓。將這一金額從10年間的負擔中扣除的話，10年間的負擔額將會變成1,169萬日圓，比消費稅增稅前還要少57萬日圓。

另一方面，租房由於不需要繳納消費稅，10年間的負擔也幾乎沒有變化（仲介費的課稅由於金額較少因而省略）。從結果來看，10年間的負擔額購入為1,169萬日圓，租賃為1,260萬日圓，相差了91萬日圓。購房的負擔比租房輕了將近100萬日圓。

當然，購房的情況中，10年後房子的售價水準將會大幅影響負擔的金額，因此這裡的計算僅僅是一個預想值。只是可以確定的是，消費稅增稅對購房時的負擔水準的影響是非常大的。

2013年04月22 09:44

日本租金行情高於台灣，有不少國人加碼投資日本不動產，原先以為日本萬萬稅殊不知台日相較之後才發現我們有許多錯誤的觀念，在日本買賣房子應繳稅費為何呢?在買方的部分：不動產取得稅、登錄免許稅、印紙稅、司法書士、仲介服務費。在賣方的部分：印紙稅、所得稅、住民稅、司法書士、仲介服務費。在持有的部分：固定資產稅、都市計畫稅。至於租金收入的部分：所得稅、租屋代理月服務費。 

日本人，才知道的東京套房投資術 
您知道嗎？東京最具投資報酬率的不動產，不是動輒總價超過台幣千萬，每坪單價超過100萬台幣以上的新宿、?谷、中央、千代田、港區的新成屋或預售屋，而是屋齡超過20年，位在東京都23區部，總價不超過台幣300萬的單身套房。 

精實新聞 2014-04-08  記者 賴宏昌 報導

從澳洲、日本7日達成的自由貿易協議(FTA)協商共識內容來看，美國總統歐巴馬(Barack Obama)兩週後的訪日行程很可能只能就「跨太平洋夥伴關係(Trans-Pacific Partnership，TPP)」取得空洞的廣泛性共識！毫無疑問地，日本成功地利用澳洲作為它與美國之間TPP談判的籌碼。

日本首相安倍晉三(Shinzo Abe)的經濟策略被一些市場觀察人士譽為扭轉房地產市場的必要推動力。

鑒於今年日本房地產市場總成交量有望達到近五年以來最高水平，因此就連向來以謹慎為主的國內投資家們也開始四處張望尋找日本房產。

日本東京獲得2020年奧運主辦權，日本人民士氣高昂。經市場分析，主辦奧運將會成為「安倍經濟學」的第四支箭，預估將帶來極高的經濟效益。 

申奧國在奧運主辦前將投入重大工程，GDP成長及匯率升值，直到奧運舉辦當年，台灣搜房總經理楊建傑表示，「奧運於日本東京舉辦，勢必對日本房產與經濟將掀起另一波高潮。」

日本人，才知道的東京套房投資術 
您知道嗎？東京最具投資報酬率的不動產，不是動輒總價超過台幣千萬，每坪單價超過100萬台幣以上的新宿、?谷、中央、千代田、港區的新成屋或預售屋，而是屋齡超過20年，位在東京都23區部，總價不超過台幣300萬的單身套房。 

日本人，才知道的東京套房投資術 
您知道嗎？東京最具投資報酬率的不動產，不是動輒總價超過台幣千萬，每坪單價超過100萬台幣以上的新宿、?谷、中央、千代田、港區的新成屋或預售屋，而是屋齡超過20年，位在東京都23區部，總價不超過台幣300萬的單身套房。 

購買日本東京套房，台灣房東要如何管理呢？ 

從1991年，日本的泡沫經濟破滅後，日本的房地產便一路下跌，這一波房地產不景氣的趨勢，總算在二十一世紀初， 隨著東京都心地區一些大型綜合開發案的成功而有了轉機；像是六本木之丘、東京中城、汐留等，讓東京的房地產帶來了生機。 而在2007年底受到美國次級房貸風暴影響，讓原本已經有回春跡象的日本不動產市場又有了一次向下調整的現象，再加上這幾年台北房價的高漲，使得東京的房價更可親了。因此，目前正是前進東京購屋的最佳時機。

如果我買了日本套房要怎麼管理？ 
許多投資客納悶「雖然說可以買日本房地產再租給當地人賺取房租費用，但是如果房客常常要找房東，我不就要每天都飛去日本解決嗎？」 
當然不用了！日本各地都有非常貼心的房仲業者可以成為代理房東，替遠在他國的屋主管理日本物件，舉凡像是帶客看屋、簽約、管理房客、租金長期收益等。當地租客若有任何問題都是由當地房仲業者來處理的，這點請千萬不用擔憂。 

根據全球房地產指南(GlobaProperty Guide)統計，台灣當包租公(婆)至少要等64年房屋才會回本。這使多數有意投資房地產的民眾漸漸將眼光放向日本、馬來西亞等海外國家。但是買一間自己住不到、摸不著的房子總是令投資客憂慮，是否容易因為房屋仲介的誇大或隱瞞而購入了台灣人眼裡避而遠之的「凶宅」物件。

為了防範這樣的事情發生，在國內因此有個「台灣凶宅網」供民眾查詢，然而在日本也有這樣類似的網站存在，對於因為不確定房子是否乾淨而躊躇不定的台灣投資客而言，這是一個非常便利且迅速得知消息的管道！
 
網站會不定期更新資訊，以火的符號並在裡面打上數字來標示該地區共有幾件事故物件，點進去詳細資料中會顯示事件發生的日期、詳細地址以及事故資訊，讓沒有到過日本的民眾也能夠辨別想購買的房屋「乾不乾淨」。

許多不肖業者主打著「保證投資報酬率7%」的招牌吸引投資客上門，等成交後便置之不理。為了防止這樣的狀況產生，選擇信譽良好的仲介業者才是根本之策。台灣房屋特意舉辦免費的《日本投資說明會》，對投資國外房地產有著大大小小的疑問嗎，請通通帶到現場來由專家來為您解惑吧。

自由時報 – 2013年6月25日 上午6:20

〔自由時報記者林美芬／台北報導〕日本首相安倍晉三的經濟政策發威，導致外資快速進入日本，日本三菱地所株式會社社長森克明指出，日本房地產重新有了動能，新加坡、香港及台灣人積極進入日本購買房地產，當然，日本人也重新對房地產有信心，上億日圓豪宅今年以來的業績量快速提升。

日本租金行情高於台灣，有不少國人加碼投資日本不動產，原先以為日本萬萬稅殊不知台日相較之後才發現我們有許多錯誤的觀念，在日本買賣房子應繳稅費為何呢?在買方的部分：不動產取得稅、登錄免許稅、印紙稅、司法書士、仲介服務費。在賣方的部分：印紙稅、所得稅、住民稅、司法書士、仲介服務費。在持有的部分：固定資產稅、都市計畫稅。至於租金收入的部分：所得稅、租屋代理月服務費。